Землю в Україні можна вільно продавати: чи варто поспішати

З 1 липня в Україні запрацював ринок землі та власники земель сільськогосподарського призначення зможуть їх вільно продавати. Нагадаємо, що раніше це не дозволяв зробити мораторій.

Втім, експерти кажуть, що поспішати з продажем поки не варто, пише 24 канал.

Що дозволено робити українцям з землею

До відкриття ринку землі Україні йшла довгі роки, але мораторій все ніяк не могли скасувати, продовжуючи його рік за роком. Та вже з 1 липня 2021 року ринок землі все ж почав поступово відкриватися.

З 2002 року мораторій в Україні забороняв купувати та продавати землю сільськогосподарського призначення. В Україні є понад 42 мільйони гектарів аграрних угідь, 27 мільйонів гектарів – це паї, які роздавали працівникам колгоспів ще у 90-х роках. Тепер після скасування мораторію українці зможуть вільно розпоряджатися своїми паями, чого раніше робити не могли.

До 2024 року фізособи в Україні зможуть придбати до 100 гектарів землі, а з 2024 року юридичні особи зможуть придбати до 10 тисяч гектарів. Але під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.

Артур Гребєнников, керівник торговельного майданчика Аукціони.Prom, зазначив, що нове законодавство передбачає, що на відкритих онлайн-аукціонах через систему Prozorro.Продажі потрібно продавати чи здавати в оренду саме землі державної чи комунальної власності. Важливо, що такі сільськогосподарські землі наразі можна лише орендувати на торгах, а продавати їх заборонили до 2024 року.

Тобто, землю, що належить фізичній чи юридичній особі, наприклад паї, власник може вільно продавати чи здавати в оренду зручним для нього способом. Орендувати землі, що належать державі, можуть як компанії (приватні чи державні), так і ФОПи,– зазначив Гребєнников.

І додав: "Це має добре вплинути на бізнес, адже тепер підприємці мають доступ до більшої кількості земельних ділянок, а процес отримання прав на них – прозорий та зрозумілий".

Що зміниться для фермерів

Ольга Матвіїва, юристка та директорка ГО "Бізнес-Варта", пояснює, що власникам землі, у яких права на земельні ділянки захищені, окрім купівлі-продажу їм відкривається додатковий правовий механізм: вони можуть претендувати на кредитування для створення власного аграрного бізнесу під заставу земель сільськогосподарського призначення. З точки зору практики й реальності, це буде реалізувати складно з ряду причин:

Людям дали право повноцінно розпоряджатися землею, яка є власністю, але не навчили як: міністерство не створило і не популяризувало ефективних програм підтримки тих осіб, які готові були б взяти на себе відповідальність і розпочати бізнес (наприклад, садівництво, сімейні ферми). В ідеалі, це мали б бути прописані алгоритми дій та відкриті ринки збуту для фермера-початківця, який у власності або у користуванні має землю с/г призначення та умови доступної фінансової підтримки такій особі. Більшість власників паїв ще не підтвердили і не захистили своє право на власність. У частини не присвоєні кадастрові номери та не зареєстровано право власності у ЄРРП (реєстрі речових прав) Частина пайовиків, які є одними із потенційних власників землі, хоч і мають виготовлену усю "земельну" документацію та присвоєні кадастрові номери на ділянки – зіштовхнулися зі спірними питаннями через недосконалу роботу Держгеокадастру (наприклад, є ділянки, які мають кількох власників, або ж, це ділянки, які не відображені ще досі в картах). Такі факти тягнуть за собою негативні наслідки, серед яких і те, що власнику землі надано право бути учасником ринку землі, але не надано можливості цим правом скористатися.

Які заборони досі діють

З 1 липня 2021 року купувати сільськогосподарську землю можуть лише громадяни України. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тисяч гектарів в одні руки.

Іноземці, а також підприємства, власниками яких є іноземці, поки не зможуть ставати власниками українських сільськогосподарських земель. Втім, ця норма може бути скасована пізніше, адже це питання хочу винести на референдум, який, щоправда, не відомо, коли відбудеться.

Ніколи українську землю не зможуть купувати підприємства, власниками яких є громадяни держави-агресора або держави-окупанта. Також купувати сільськогосподарські землі не зможуть люди, які належали до терористичних організацій, та громадяни й підприємства, щодо яких Україна ввела санкції. Окрім цього, землю не дозволять купувати підприємствам, у яких неможливо визначити кінцевого власника, або ж якщо кінцеві власники підприємств зареєстровані в офшорних зонах.

Не варто забувати й про те, що землі згідно з законом не можна купувати за готівку. Розрахунок може здійснюватися лише в безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків.

Що буде з цінами на землю

Ціни не землю визначають власники, але до 2030 року є мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не буде. Мінімальною ціною буде нормативна грошова оцінка ділянки.

Ольга Матвіїва, каже, що сьогодні, опираючись на нормативно-правові акти, ми можемо говорити, ціна продажу до 2030 року не може бути нижчою від 27,5 тисяч гривень за гектар.

Експерти роблять прогнози, що значного підвищення вартість гектару землі ми спостерігатимемо після 2024 року, коли на ринок зайдуть юридичні особи. Попри це, власникам землі, фізичним особам варто пам’ятати, що з 1 липня вони не зобов’язані продавати свою землю. А попит на неї може надати можливість отримувати вищу орендну плату та використати її як високоліквідний актив для отримання кредитування для початку власного аграрного бізнесу в майбутньому,– каже Матвіїва.

Елліна Юрченко, експертка із земельних питань Асоціації "Український клуб аграрного бізнесу", говорить, що зараз відкриття ринку землі на ціни ніяк не вплине, ціна буде не значно вище за нормативно грошову оцінку.

Ми розраховували, що у південних та східних областях ціна буде від тисячі доларів за гектар, у центральних областях ціна на землю буде 2-2,5 тисячі доларів за гектар. А вже з 2024 року, коли на ринок будуть допущені юридичні особи, ціна може зрости на 30-40%,– зазначила Юрченко.

Вона додала, що можна не поспішати продавати землю, адже орендна плата на землю значно зросла і навіть семирічний договір оренди по ціни дорівнює продажу цієї земельної ділянки. Тому на довгостроковій оренді власник землі може заробити більше, ніж на продажу.

Підписуйтеся на наш Телеграм-канал та отримуйте новини ще оперативніше!