Мішки зерна замість грошей: чому мораторій на продаж землі буксує розвиток сіл Закарпаття

Уже 30 років в Україні триває абсурдна ситуація, коли селяни на багатій і родючій землі залишаються бідними. Угіддя розкрадають, частину – просто використовують неефективно. Натомість, рівень життя залишається низьким. За даними Держстату, у 2020 році середня зарплата у Закарпатській області становила 10 тис. грн. Тоді як корумповані чиновники на схемах отримують десятки тисяч доларів.

У депресивних селах частина земель взагалі залишаються безхозними. Деякі мешканці померли, не встигнувши оформити документи. Багато успадкованих паїв так і не переоформили родичі померлих. І лише відкриття ринку дає надію на те, що село нарешті стане відроджуватися.

Саме мораторій на продаж земель є одним з ключових джерел корупції. Виявляється, що мешканці села не можуть розпоряджатися своєю законною власністю. Крім того, власники землі недоотримують гроші від оренди. Оскільки землю неможливо продати, то і орендна плата залишається низькою. Середня вартість оренди по Україні становить 3,5 тис грн за гектар і за останні 3 роки вона взагалі не зростала (варто зауважити, що і у попередні періоди темпи зростання були незначними). Це пояснюється тим, що коли земля заборонена до продажу, відповідно, немає балансу між попитом і пропозицією на неї. Проте, навіть таку плату власники можуть отримати далеко не завжди. У віддалених селах власники отримують кілька мішків зерна у вигляді орендної плати.

У підсумку – у сільський місцевості залишається низький рівень життя. Люди не можуть дозволити собі якісне медичне обслуговування, не можуть дати освіту дітям. При тому, що володіють реальними багатствами, які ціняться в усьому світі.

Вільний ринок землі – це можливість сформувати середній клас на селі та зменшити трудову міграцію.

Поки що, на жаль, земля «годує» лише великі агрохолдинги, що отримують надприбутки, та недоброчесних чиновників, які наживаються на корупційних схемах. У мережі, зокрема на популярній платформі OLX, можна знайти велику кількість оголошень щодо продажу земельних паїв. Більшість угод укладаються з місцевими агрофірмами за різними “сірими” схемами, тому реальні об’єми ринку важко оцінити, оскільки він повністю у тіні. Існує кілька найбільш поширених схем: це можуть бути «порожні» договори оренди, у яких заповнюються лише реквізити, папери із формулюванням, що після зняття мораторію документ можна вважати угодою «купівлі-продажу», а деякі підприємці просто змушують власників підписувати договори оренди на 49 років. Тобто ринок землі існує, але він у тіні, це тільки породжує корупційні схеми, які оплачують селяни зі своєї кишені. Земельна реформа має на меті навести лад у своєму домі.

Безоплатна приватизація насправді – дорого обходиться суспільству

Безоплатна приватизація, яку намагаються представити як суспільне благо, насправді створює підґрунтя для численних корупційних оборудків. Згідно Земельного кодексу, кожен українець має право на свій клаптик землі і може безкоштовно приватизувати до 6 га. Проте, реалізувати це на практиці майже неможливо. «Якщо із таким проханням звернеться пересічний громадянин, йому або одразу відмовлять, або ж після того, як на сесії місцевої ради не набереться потрібної кількості голосів. Натомість, людина зі зв’язками, яка знає, кому можна дати хабаря, може легко заволодіти ласим шматком землі», - розповідає Сергій Кубах. На цьому роками наживалися чиновники Держгеокадастру, голови сільських і селищних рад та місцевих державних адміністрацій. У результаті – місцеві бюджети знову втрачали гроші.

За даними Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, за останні 7 років держава передала 700 тис. га землі в межах безоплатної приватизації. При цьому, під час аудиту Держгеокадастру було виявлено тисячі фактів подвійної приватизації, а також випадки, коли правом безоплатної приватизації «скористалися» новонароджені, на яких записували угіддя. За словами Міністра аграрної політики та продовольства Романа Лещенко, до 2013 року зловживань було ще більше, оскільки тоді всі дані зберігали на паперових носіях. «Найбільша кількість правопорушень стосується в першу чергу безоплатної приватизації у масштабі мільйонів гектарів - вона саме функціонувала, коли була паперова форма», - повідомив Роман Лещенко на прес-конференції «Дорожня карта земельної реформи в Україні. Розвиток економіки».

Інформація про площі безоплатно переданих земель дає уявлення про обсяги корупції. За даними інсайдерів, хабар за «безоплатне» виділення 1 га землі в середньому досягає 1 тис. доларів. І це якщо мова йде про угіддя під особисте селянське господарство. Натомість, якщо ділянку хоче викупити забудовник із подальшою зміною цільового призначення, йдеться вже про суми, що вимірюються тисячами доларів.

Вирішити проблему доступу до інформації про землю та ресурси допоможе створення відкритого національного геопорталу інфраструктури геопросторових даних про земельні, лісові, водні ресурси та власників землі. Він запрацює вже в лютому. Ресурс дозволить оцифрувати всі процеси у сфері земельних відносин, оприлюднити інформацію про безоплатно отримані земельні ділянки і відомості про суб’єктів приватизації, провести прозорий і повний аудит відчуження комунальної та державної землі.

Аби подолати корупційні схеми, експерти також радять відмовитись від безоплатної приватизації, а замість неї запропонувати монетизацію - грошову компенсацію. Аби ветерани АТО та інші пільгові категорії громадян могли отримати живі гроші замість ефемерних 6 га, які передбачені лише де-юре. «Пересічні громадяни від таких змін можуть тільки виграти, адже у переважній більшості вони і так не можуть скористатися правом «безоплатної приватизації»», - констатує Кубах.

Зайва бюрократія породжує корупцію

Процес отримання землі – дуже складний та тривалий. Це численні системи реєстрації та узгоджень, на кожній ланці яких від власника вимагають хабарі. Тому інвесторам – порядним українським агрокомпаніям важко законно отримати угіддя. Натомість, корупціонери у виграші. «У підсумку експертизи та дозвільні процедури часто працювали проти української економіки», - констатує Сергій Кубах.

Наприклад, державна експертиза документації із впорядкування земель лише затягувала процес формування та оцінювання ділянки і займала щонайменше 20 днів. Погодження проєктів землеустрою щодо відведення ділянки, яке здійснював Держгеокадастр – це ще 5 днів часу. Окрім того, що самі процедури платні, непорядні чиновники також мають свій фінансовий інтерес. Така процедура, як авторський нагляд за виконанням проєктів землеустрою, на практиці майже не здійснювалась, оскільки законодавство майже не забезпечувало важелів впливу на замовника проєкту. Натомість, контролюючі органи використовували цю юридичну прогалину, аби тиснути на землевпорядників. А ті, своєю чергою, закладали «ціну» авторського нагляду в загальну вартість робіт, за які платили замовники: селяни, фермери та громади.

Скасування зайвих адмінпроцедур – важлива частина земельної реформи. Зокрема, такі зміни передбачені у законопроєкті № 2194 (Про внесення змін до Земельного кодексу та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин), який, як обіцяють в Мінагро, ухвалять вже у лютому. Передбачається, що документація із землеустрою буде оцифрована та міститиметься в електронних реєстрах, доступних та відкритих і для селян, і для бізнесу. Перевірку документації також здійснюватимуть онлайн.

У селах побільшає успішних підприємців

Завдяки земельній реформі, сільські громади зможуть самостійно розпоряджатися землею. Поступово землі переходять з державної власності у відання ОТГ (загалом їм буде передано 2,5 млн га тільки сільськогосподарських угідь), а останні зможуть розпоряджатися навіть тими землями, які знаходяться за межами населених пунктів.

Нарешті, мешканці сіл зможуть самі вирішувати: чи передавати землі в оренду, або використовувати в інший спосіб. А для того, щоб усе відбувалось чесно, відбуватимуться публічні обговорення. За оцінками експертів, наділення громад земельними повноваженнями дасть змогу поповнити річні місцеві бюджети на 4,5 млрд грн.

Щодо малих землевласників, то вони зможуть отримувати кредити під заставу своїх ділянок і купувати необхідну техніку та обладнання для польових робіт. Ринок землі сприятиме розвитку переробки сільськогосподарської сировини та виробництву продовольчої продукції з вищою доданою вартістю. Якщо у людини немає можливості самостійно обробляти угіддя за станом здоров’я, або з іншої причини, вона зможе продати свої сотки та забезпечити собі якісне медичне обслуговування або достойну освіту для дітей.

Ринок землі запрацює з липня 2021 року і першими його перевагами скористаються дрібні

фермери, адже юрособи зможуть купувати землю лише у 2024-му. При цьому до 2030 р. вартість гектару землі не може бути меншою за нормативну грошову оцінку земель. Для Закарпатської області ця цифра становить 27,3 тис. грн за га ріллі.

За оцінками експертів Easy Business, протягом наступних 10 років середня вартість землі може зрости до 4 – 4,5 тис. доларів за 1 га. Села від цього значно виграють. У сільській місцевості поступово сформується активний середній клас і розвиватиметься інфраструктура. Кошти від оренди й оподаткування земель витрачатимуться на будівництво й ремонт доріг, шкіл і лікарень.